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研究 | 广州“非居保改”草案开启项目运营新时代

发布时间: 2022-06-02 浏览量: 1 分享:

广州保障性

租赁住房



广州于2月17日正式发布《广州市保障性租赁住房项目认定办法(征求意见稿)》制定出广州市保障性租赁住房的认定条件,并面向公众和市场征求意见。5月11日,广州市规划和自然资源局牵头制定了《广州市住房和城乡建设局关于推进非居住存量房屋改建保障性租赁住房工作的通知(征求意见稿)》,非居住存量房屋改建保租房的细则,面向公众和市场征求意见。


广州保租房项目认定政策,结合非居住用地改建保租房的新政策,全面明确了各类用地如何建设和运营保租房,为市场提供了准入的方向,可以从主基调中看出,广州对于保租房运营能力有所要求,本文将结合两个政策进行综合解读。



· 非居住用地改建项目认定保租房


· 1 改建适用范围


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商办、旅馆、厂房等非居住用地可改为保租房


《非居住改保租房》明确了改建的适用范围,一方面将吸引大量非居住用地改造为保租房,吸引企业单位进入市场,盘活存量资产,让市场赚取用地性质差异的差额,最终扩大保租房的供给。另一方面,非居住用地的存量房屋也会成为保租房市场热门,价格也将受到影响。


· 2 基本要求


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安全性仍是非居住用地改建的重点


一方面,非居住改建,并不能改变用地性质,这意味着,改造后如果停止从事保租房,将无法继续经营,或将损失大量改建成本。非居住改建主要要求仍然集中在安全问题上,无论是权属问题,还是建筑本身的安全问题,都将对租客乃至社会产生严重的不利影响。


此外,在非居住改建保租房的运营方面完全配合《广州保租房认定办法》,可以根据企业运营成本设定低于市场租金的金额,对非居住改建保租房的企业运营有所帮助。


· 3 申请流程


认定流程人性化,先认定后施工,降低风险


非居住用地改建保租房的申请流程非常人性化,先对方案进行审核,通过后再进行改造,这样可以尽量降低企业改造后无法经营的风险。非居住用地改建保租房,相比居住用地性质保租房的认定流程而言,流程更长也更复杂,也没有具体的时间周期,具体审批的难度暂不明确。


· 4 监管监督


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加强监管,撤销认定将无法经营


由于非居住用地土地性质的特殊性,注定改建保租房必须要严格尊周监管监督方面的要求,一旦被撤销保租房认定,同样也将无法作为一般租房,这意味着要重新定位回非居住用地原始用途,不仅改造成本将被浪费,还将投入二次改造费用。


非居住用地改造保租房对于运营单位而言是一个挑战,同样也是轻资产运营单位发挥的主战场。


· 居住用地项目认定保租房


· 1 项目认定类型


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因地制宜,城中村纳入保租房


《广州认定办法》明确了保租房的项目基础类型要求,与《上海认定办法》大同小异,广州因地制宜将地区特色的”城中村”纳入保租房序列,或将在保租房发展中大放异彩。广州由于城市扩张的特殊历史原因,城中村们错落于城市之中。广州有过百处城中村,它们一直以来承担着城市发展的重要角色,他们以远低于市场租金的价格、绝佳的区位,有些甚至处在城市核心区,和摩天大楼肩并肩,为外来人口提供了便宜又便捷的住处。然而,城中村就如同城市的补丁,与发达的商业中心格格不入。


城中村主要面临两个问题,一是历史遗留的建筑问题,很多城中村楼房由于自建的原因,无法达到合规的要求。另一个问题就是生活质量问题,城中村的卫生和治安一直被人诟病,城中村确实为外来青年提供了安身之处,却无法给予他们生活的“质量”。随着保租房的发展,城中村或将迎来新生,安全合规性和环境的提升,必将提升整个广州的面貌。


· 2 面积标准


统一步调,70平内小户型为保租房主要产品


《广州认定办法》与《上海认定办法》均高度契合国家的保租房发展方向,以70平内的小户型为保租房主要产品。广州作为青年人口流入较大的城市,一厅室宿舍型租房产品仍将是租房市场乃至保租房的主力产品。


· 3 租金标准


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租金不硬性要求打折,体现企业生存可负担的原则


《广州认定办法》明确,保租房租金低于同地段同品质市场租赁住房租金即可,具体价格可根据企业运营成本综合评估确定。与《上海认定办法》明确低于同质产品9折的标准相比,广州保租房租金政策相对宽松。对于住房租赁企业而言,或许广州能获得更高的利润空间,生存压力相对较低。


然而,从市民的角度出发,对于市民的收入租金比而言,上海的9折租金政策也能找到数据支撑。据中国房地产协会统计,广州2022年2月份平均租金为59.30元/月/m²,而上海同期平均租金为94.07元/月/m²,上海租金压力相对超过广州租金压力。降低租金或是上海保租房的主要方向,而提高运营质量是广州保租房的主要方向。


· 4 规模与建设标准


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只要集中式,房源规模10套(间)起


《广州认定办法》明确项目为“集中式”,房源规模不少于10套(间),执行住宅的建设标准。相比于集中式,分散式无法参与保租房的主要原因之一是运营管理成本更大,容易产生规模不经济的现象,此外,目前暴雷或破产的大型住房租赁民营企业主要以经营分散式为主。


另一方面,10套(间)起的标准大大降低了项目认定的数量门槛,为零星的市场力量提供了进入的可能。除此之外,保租房作为民生普惠的地产转型政策,以住宅建设为标准,从“住有所居”到“住优所居”,意在为新市民、新青年提供优质安全的租房服务。


· 5 运营年限标准


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覆盖“十五五”,存量改周期不少于8年


《广州认定办法》明确,土地新建或配建的项目,保租房的运营周期将不得少于10年。而存量改建的项目,运营期限均要求超过8年,这个期限将从“十四五”一直覆盖“十五五”。相比《上海认定办法》,非改租项目运营周期要求不得少于5年,广州更加希望保租房项目的长久稳定。广州民营住房租赁发展较全国起步较早,至今发展将近8年,改造项目的租期未必迎合8年周期的需求,在保租房政策风口期间延长租期,或将增加不必要的成本支出和经营风险。


此外,以城中村为主的城市更新项目,运营周期不得少于5年。城中村明显更具有政策优势,相对短期的保租房运营周期,便于企业对住房租赁未来方向的重新选择。可以看出,广州保租房政策在民营市场端比较倾向城中村改造,因为改造城中村能同时满足新市民的租房需求和更新城市面貌。


· 6 申报材料


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严管运营方,运营方案纳入申报材料


《广州认定办法》明确,申报材料中包含基本资料和建设运营相关资料。与《上海认定办法》最大的区别在于,《广州认定办法》除基本资料外,额外要求提供建设运营方案或报告。上海保租房的项目认定,重点在于项目的安全、合规性,而广州申请除合规性外,对运营方案进行审查,这对运营单位提出了更高的要求。广州保租房对运营能力的重视,或将带动项目对于专业市场运营方的需求。


· 7 认定程序


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高效审核,最多30个工作日出认定书


《广州认定办法》明确,在资料齐全的条件下,保租房项目认定将不超过30个工作日。相比上海的5日标准,广州审核周期相对较长。实际上,广州保租房申请的准备材料也比上海多,就总体申请流程而言,项目运营方需要整备资料的周期更长,导致总体申请周期明显更长。


除此之外,存量改建和非改租的申请程序将一区一策,根据各区实际制定各区特色的项目认定标准。非改租和存量改建千房千面,专业程度要求高、难度大,政策的灵活性对于非改租和存量改建项目认定而言,或能减轻存量改建和非改租的申请压力。


· 8 监管内容


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全流程监督,建设与运营不定期检查


《广州认定办法》明确,监管内容包括不得上市销售等基本方面,还明确了对项目建设、运营的不定期检查。《广州认定办法》与《上海管理办法》在原因监管方面比较类似,广州在项目安全合规和运营的重视程度可能超过上海,广州在保租房项目建设期间会不定期检查项目的建设标准等,上海保租房监管内容相对仅集中在项目运营上。


· 9 撤销认定


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普惠民生,保租房运营须牢记社会责任


《广州认定办法》明确了两类认定撤销的标准,一类是项目在不定期检查后,如果不符合标准又未在期限内整改的项目将被撤销认定。另一类是因破产、拆迁等特殊原因影响,被撤销认定。保租房运营需要市场企业时刻谨记社会责任感,近几年,市场上因暴雷、破产导致租客流离失所的悲剧已经上演多次。保租房作为普惠民生的项目,运营企业应以服务和安全为己任,以长久经营、降低财政风险为原则,保障租客权益。


· 10 注销与续期


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期满三个月前,申请注销或续期


《广州认定办法》明确保租房项目可以在项目期满三个月前向区住建部门申请注销或者续期,这意味着一旦项目认定为保租房,退出可能会比较复杂,即使是面临亏损。与广州不同,《上海管理办法》指出,项目面临亏损长达半年时,项目可重新划分保租房认定的建筑面积,这样项目的部分房源或将可以重新上市出租,以保障运营企业的收益问题。保租房政策关于运营单位亏损的问题,如果可以给出更多指导帮助或者提供合理的保障机制,将对保租房市场良性发展起到关键作用。


· 总结SUMMARY


1.《非居住用地改建保租房》明确了适用范围、基本要求、申请流程、监管等方面的细节,将成为部分租赁企业的新方向。然而,受到用地性质不变的影响,非居住用地改建保租房将对运营单位是一个巨大的挑战,因为一旦出现问题被撤销项目认定,将导致严重后果。因此,保租房的项目运营,需要挑战更多的运营细节,或者交给专业的保租房运营单位。


2.《广州认定办法》对城中村有一定的倾向性,城中村纳入保租房或将获得发展良机。城中村具备绝佳的区位优势,分布在城市内部,破旧的形象和杂乱的管理一直被人诟病。城中村作为广州项目认定类型中的关键类目,在运营年限上也更加灵活,仅为5年,具有一定的政策优势。广州通过将城中村升级改造为保租房,既为保租房的发展提供了大量的供给,也为城市更新改造提供了不大拆大建的最佳选择。