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歆研究 | 新常态下的产业园管理模式浅析

发布时间: 2022-06-02 浏览量: 1 分享:












2022


发展是解决一切问题的基础和关键

产业经济




5月25日,国务院召开全国稳住经济大盘电视电话会议。坚持稳字当头、稳中求进,有力统筹疫情防控和经济社会发展,扎实做好“六稳”“六保”工作,需要进一步增强做好稳增长工作的责任感紧迫感。


后疫情时代下的“新常态”,如何稳产留人,持续突破自主创新和高质量发展,通过人才引进、人才安居、人才培育等问题实现留住产业,成了产业园区4.0时代的重要命题。


从供给和需求角度分析,一方面是由于产业行业经过几十年的发展,需求随着城市产业发展不断改变,很多企业虽然拥有物业资源,但有心无力,另一方面是有些企业自身没有商管团队,缺少短期解决招商运营难题的时间效率,需要与专业的资产运营企业来协同发展。



轻背后的「重」资产输出

园区大运营的价值共创合作共赢模式


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可持续可负担可复制兼顾多主体


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安歆集团深耕住房租赁行业9年,在园区公寓项目领域率先布局,稳中求进,以进促稳,相辅相成,与政府、园区、国企、企业客户等共同开发了多个城市的区域样本。


涉及产业地产/租赁住房的托管、轻加盟、及资产管理的方方面面。专注于大中型产业园委托管理服务,收入来源主要是服务费、超额租金分成以及出租后增值服务收入盈利。随着租赁用地推出,国资开始进入住房租赁,行业迎来健康发展的稳定器。


对于从中资产转向轻资产规模化的安歆来说,通过8年的自营和超过220家项目的打磨,才有底气输出安歆「重」的品牌和管理资产。


从“一城一策”,到“一园一策”,安歆园区运营持续探索可持续可负担可复制兼顾多主体的合作运营模式,目前,安歆为客户提供的运营服务可划分为三大运营模式,即委托管理服务模式、品牌及管理输出服务模式,以及商业运营管理模式。


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委托管理模式—不轻的「重」投入模式

安歆青年社区·杭州富阳普坤社区项目


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安歆青年社区·杭州富阳普坤社区项目位于杭州富阳东洲工业园区,园内现有企业530多家,生物医药、电子信息、新设备制造等高新技术企业聚集。其中不乏京东电商、大华智联、浙大中控、富生电器、雄迈科技、富春江集团等知名企业,外来务工人员高达4万多人。


该项目是安歆集团与建信住房公司合作的首个保障性租赁住房项目,也是CCB建融家园平台中的标杆项目,该项目以委托管理的模式进行运营,由建信住房公司出资获取房源并进行装修改造,由安歆提供专业的运营管理服务,并根据利润情况进行分成。同时,项目在筹建中,也获得了富阳区住建局住房保障和房产管理服务中心的大力推进和指导。在近两年的委托运营中,该项目的房源出租率始终保持在95%以上。该项目具有“模式新、定位准、功能全、成本低、安全高”等显著优势,是保障性租赁住房的杭州特色和浙江样本。

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合作优势


让专业人干专业的事。委托运营属于轻资产模式,但这并不代表运营商的投入就会轻,实际上这是非常厚“重”的投入,“重”更多的是品牌输出、核心价值、人才培养、系统管理、智能化运营等无形资产投入的“重”。在安歆,有近300位中后台团队支撑一线运营,经历了多年迭代和体系优化的沉淀,能够帮助资产所有方大大降低管理和试错的成本,保证资产安全和稳定收益。投资和运营管理分离,专业的人干专业的事。双方都可以发挥自己的特长,有利于提高资源整合的效率。


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EPC+O—全链条流程管理模式

安歆青年社区·天津哈啰天宁工业园项目

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安歆青年社区·天津哈啰天宁工业园项目位于天津市宁河区二纬路天宁工业园,是哈啰单车“两轮电动车超级工厂”的配套项目,哈啰单车“两轮电动车超级工厂”满产后预计年产值约60亿元,创造税收近亿元,能安排2000多人就业。


该项目是安歆与哈啰单车、产业园区的合作项目,管理模式上通过EPCO全链条管理,合作模式为纯运营服务提供,是轻资产中投入规模最小,投资回报周期最稳定的模式,在物业租赁和装修改造上,均由园区和哈啰单车负责资金投入,随后交由安歆负责专业化的运营管理服务,并按照每年固定的运营管理费进行收取。

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合作优势


能在未来的发展经营中要着重将品牌、创新、智能化运营等无形资产和商誉发挥到最大值。对于强运营属性的项目,EPCO通过将设计、采购、施工和运营等环节的集成,可以解决设计和施工脱节以及建设和运营脱节的问题,强化运营责任主体,使得承包商在设计和施工阶段就必须考虑运营策划问题,通过EPCO模式实现建设运营一体化来达到项目全生命周期的高效管理。


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政银企联合开发—盘活存量扩大投资

安歆青年社区·扬州西安交大科技园项目

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国务院办公厅近日印发《关于进一步盘活存量资产扩大有效投资的意见》(以下简称“意见”)。意见提出,有效盘活存量资产,形成存量资产和新增投资的良性循环,意见明确了盘活存量资产的重点领域有存量规模较大、当前收益较好或增长潜力较大的基础设施项目资产,包括保障性租赁住房、产业园区、基础设施等。


安歆青年社区·扬州西安交大科技园项目就是典型的存量盘活项目,该项目位于江苏省扬州市经济技术开发区内的文汇工业园(1-7层)和西安交大科技园(1-9层)内,是安歆集团携手扬州经济技术开发区开发(集团)有限公司、中国建设银行江苏省扬州分行、建信住房服务(江苏)有限责任公司共同为扬州提供的“招住一体化”园区生活服务综合体,也是政银企合作打造的“扬州样本”项目之一。


该项目是扬州经开管委会提供国有闲置资产,建行发挥资金优势,提供低成本资金用与项目改造。安歆和管委会成立合资公司,联合开发盘活国有闲置资产,同时也解决了招商企业人员的专业管理和住宿的问题。

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合作优势


既能充分发挥政府和国企的指导性,以及建行的资金优势,安歆又能发挥专业运营和管理的优势。在引进低成本资金进入基础设施行业的同时引进了市场机制,通过创新运营模式,极大地提高了存量资产运营效率,也是探索多种盘活存量的方式之一。


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多主体协同多种投资合作模式

安歆青年社区·无锡创新创意产业园项目

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安歆青年社区·无锡创新创意产业园项目位于无锡(国家)软件园创新创意产业园,是由建设银行无锡分行、江苏建信住房公司、无锡(国家)软件园创新创意产业园与安歆集团联手打造,专为产业园区量身打造的公寓配套设施。


该项目在筹建前期,安歆通过与各合作方的沟通协商,达成以有限合作的模式进行开发和运营,由安歆负责项目的装修改造,当项目进入运营期后,由园区管委会全面负责企业客源导流,并根据营业额进行分成。

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合作优势


此模式采取多种投资经营模式,并通过合理的风险规避,最终实现投资附加值的增长。一方面,引入实力较强的合作伙伴,利用轻资产模式的无形资产优势,结合政府的政策支持和品牌认同,运营投资区域。另一方面,采取多种投资经营模式,以投资回购等方式,发挥投资企业的资金规模,结合轻资产企业的无形资产和用户+商业运营优点,在政府部门的政策引导下,实现优势聚集效益,推动三方的共赢模式。


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综上所述,单纯采用一种模式很难顺利推进产业项目,必须基于区域经济发展情况设计具有针对性的开发运营综合方案,探索灵活适宜的管理模式,从对盘活存量、企业赋能、人才留存和用户运营等产业生态视角才能实现“稳商”、“留商”、”留人”,提升产业园区运营效率,实现园区经营目标。



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