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安歆集团荣获2022中国住房租赁发展论坛优秀案例和论文

发布时间: 2022-06-02 浏览量: 1 分享:

5月18日,中国房地产估价师与房地产经纪人学会与中国建设报社、建信住房服务有限责任公司以线上方式共同举办了主题为“最佳实践总结与分享”的2022中国住房租赁发展论坛,多位行业大咖汇聚一堂。安歆集团创始人&CEO徐早霞女士受邀撰写“需求导向完善保租房供应结构,缓解基层新蓝领住房难题”论文荣获“2022中国住房租赁发展论坛优秀案例和论文”奖项。


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论文

全文

需求导向

完善保租房供应结构,

缓解基层新蓝领住房难题

总计4129字,阅读约12分钟

2021年,国务院办公厅发布的《关于加快发展保障性租赁住房的意见》(国办发〔2021〕22号)提出,通过保障性租赁住房解决新市民、青年人等群体的住房困难问题。新市民、青年人群体中,生活在一定规模城市、具备较高专业能力、以服务业为主营、为城市日常运转贡献力量的工作者,我们统称为新蓝领。产业转型与城市变迁的过程中,新蓝领的规模不断扩张,他们的从业领域与社会经济稳定发展、加快城市化进程和提升居民幸福指数都密不可分。


特别是在疫情当下,新蓝领人群在维持城市生活正常运转,物资的有序分配,发挥了非常重要的作用。2021年清华大学和安歆研究院“都市新蓝领”课题组曾对这个群体开展专项调研,他们具体的职业包括但不限于快递员、外卖员、餐饮服务员、美容美发师、保安保洁等职业,也涵盖了部分基层白领工作者。700多位受访者的人口学信息呈现出男性较多、“95后”“00后”所占比例较大、受教育程度相对较高、单身率高、流动性高、籍贯分布广泛、所在行业多元化的特征。本文阐释了保障性租赁住房政策对于解决新蓝领群体居住问题的重要意义,梳理了现有保租房政策体系下床位型保租房发展的难点,并提出了相关思考和建议,以期能够进一步推进保租房国家战略更高质量的落地。

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安歆集团上海浦东宿舍项目租客办理入住



保租房发展对于解决新蓝领居住问题的重要意义


1)重点将新蓝领群体纳入住房保障体系。随着我国经济转型升级,乡村的城镇化水平的提高,第三产业在国民经济中的比重越来越大,就业于城市基础服务岗位的新蓝领群体规模随之不断增长。长期以来,城市为新市民、青年人提供了大量就业岗位,却没有提供足够且适配的住房产品。调研过程中,我们发现新蓝领群体较多租住在城中村、棚户区、群租房中,面临租金价格高、居住环境差、职住不平衡、租赁关系不稳定等诸多难题。改善“新蓝领”群体的租住生活,助其在城市中安居乐业、更好地融入城市,既是解决大城市住房贵住房难问题的重要方式,也是增强人民幸福感、获得感、成就感和推进共同富裕的应有之义。国发办22号文中明确大力发展保障性租赁住房,解决新市民、青年人等群体的住房困难问题后,新蓝领人群的居住问题会被更多关注,会逐步纳入城市保障体系中,填补了当前住房保障体系的空缺。


2)有助于补齐短板,增加兜底性保租房供给。保障性租赁住房坚持小户型、低租金,而宿舍型保租房当中的“一张床”与新蓝领群体的承受匹配度更高。床位型租赁住房出现在住房租赁市场时间实际并不长,大多为新型服务业和产业园区等人力密集型产业从业者提供住所,目前市场上的供应量不足,尚未形成行业规模。万科、龙湖等地产背景租赁住房运营机构有试水探索,目前都未有规模化发展。目前国内规模较大的企业住宿服务商安歆集团全国也仅有约300个项目15万床位。相比于中高端单间式和成套式保租房发展的势如破竹,床位型保租房发展的发展则显得谨慎保守。保租房的政策的推出,对于加快补齐租赁住房短板,满足新蓝领的兜底性普惠性保租房 “量”和“质”都会持续“升级”,能较好缓解保租房市场结构性供给不足。


3)有利于抓住为基层人民谋幸福的着力点,促进全体人民共同富裕。宿舍型保租房大多是由专业住房租赁机构提供的居住产品,提供集中式精细化的运营管理,在房屋安全、居住品质、治安管理等方面都有系统化、标准化的管理。宿舍型保租房有两个显著特点:按床位出租、主要面向企业B端客户,解决的职住平衡和城市产业升级的问题。有尊严的、体面的、有品质的住所可以提升新蓝领群体在城市工作和生活的获得感幸福感和归属感。如安歆集团,目前在29个主要城市约220家门店,为2000家各行业的企业员工提供员工住宿,在提升企业职工居住体验感的同时,明显减少了企业的人员流失率,稳定了就业率。让新蓝领群体 “租得到、租得起、租得近、租得好、租得稳”,在城市“稳得住、留得下、干得好”,是城市持续提升竞争力和软实力的坚实基础,是满足人民对美好生活向往、促进全体人民共同富裕的必要举措。

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安歆宿舍项目四人间实景图



宿舍型保租房发展中面临的主要挑战


新蓝领租住群体成为我国租赁市场的“金字塔底部”,针对由于房型错配、地段错配、价格错配等供需结构不平衡导致其租住需求一直得不到根本性缓解。随着保租房成为国家战略,解决好大城市住房突出问题,尽最大努力帮助新市民、青年人等群体缓解住房困难成为各地政府工作的重中之重。提出筹建宿舍型保障性租赁住房后,还存在多方面的挑战,制约宿舍型保租房的发展,需在未来的实践中逐步探索解决。


1)政策精细化程度不足。有效的住房供应体系是对人口分布、人口结构的积极响应。而从政策目标看,各地保障性租赁住房计划以总量目标为主,缺乏对不同群体的分类施策,精细化程度不足。在已经出台保障性租赁住房规划的30余个城市中,仅有上海市明确提出“十四五”期间将提供20万张宿舍床位的目标。其他城市,甚至是超一线城市,并未将床位型列为保障性租赁住房筹集任务。其结果是,住房困难的最大的需求群体的住房需求容易被忽视,筹集的保障性租赁住房多面向白领群体(新蓝领阶层与白领阶层在人数上以及服务功能上的对比),易造成结构性住房短缺。


2)缺乏存量物业信息平台。“非改保”是多渠道增加宿舍型保障性租赁住房供给的有效途径,也是缓解区位错配,实现新蓝领群体职住平衡最快速的解决方案。目前,城市中的存量闲置物业往往分散地掌握在国有企业、事业单位、村集体经济组织手中,由于缺乏一手的存量物业信息平台,住房租赁企业极少能拿到一手物业,导致租金成本过高,影响企业较难达到保本微利长期可持续发展。在物业选址上就已困难重重,这很大程度上抑制了宿舍型保障性租赁住房的供应。


3)非居保改政策落地挑战大。非居保改是指对闲置和低效利用的商业办公、旅馆、厂房、仓储、科研教育等非居住存量房屋,经政府同意,在符合规划原则、权属不变、满足安全要求、尊重群众意愿的前提下,允许改建为保障性租赁住房,是未来保租房筹集重要渠道。在保租房政策之前,大多数市场上提供的集中式租赁住房多为改造类型,但因政策滞后、认定要求高或者房源历史问题,大量房源受原有建筑的条件限制,不能完全达到《宿舍建筑设计规范》或《旅馆建筑设计规范》及相关标准。导致既有在营项目不能快速纳入保租房序列无法享受到实质性扶持政策,限制了该类型租赁住房的整体发展。



国外宿舍型租赁住房借鉴


NMHC(美国多单元住宅委员会)数据显示:“截至2019年12月,全美租住人口约4300万,占全国总人口的37%,其中还包含520万的单身女性。”美国公寓市场稳健,过去的50年中,全国的租住人口稳定在29%-37%。美国公寓虽然地域分布分散,然而机构集中,品牌化和客群细分程度都很高。伴随着美国人“租住生活方式”一生的学生公寓、青年公寓、蓝领公寓、白领公寓、女性公寓和老年公寓等都在“齐头并进”。


日本的员工住宅最早兴起于明治维新期间,随着纺织业和采矿业的发展,工厂为职工提供宿舍以方便集中管理、促进生产。这种由企业免费或低价提供给员工的租赁住房,其日文原文为 “給与住宅”、“社宅”、“社員寮”等,既有宿舍型,也有住宅型。二战期间,因战时经济生产的需要,员工住宅逐渐变得普遍,其在住房供应体系中的占比上升到5.8%。而在二战结束后,大量房屋因战火被毁,住房缺口高达420万套,借助企业的力量兴建员工住宅,既能解决居民的住房问题,也能方便生产力的恢复,就成为日本政府务实的选择。


为鼓励员工住宅的发展,日本政府主要从两个方面进行支持:


1)一是提供金融支持。1953年,日本政府允许住宅金融公库为员工宿舍项目提供贷款。在1950-1960年间,大部分员工宿舍的建设项目都因住宅金融公库的贷款支持而得以顺利建设。


2)明确和优化建筑标准。在建筑标准上,日本城市政府对宿舍型员工住宅(簡易宿所)制定了较为明确的标准,如人均面积需大于3.3㎡,上下铺间距需1米以上,部分城市对于通风面积、采光等也均有明确规定。


至1963年,日本员工住宅的占比达7.0%,较好地解决了当时日本住房短期的问题,促进了战后生产生活的恢复。此后,随着日本城市居民住房条件的改善,员工住宅占比逐渐下降,至2003年,其在住房供应体系的比例下降到3.1%。但时至今日,作为员工福利的一部分,仍有不少企业提供员工住宅。如下图中,位于北海道市的一鱗共同水産株式会社员工宿舍,网页宣传资料称,5分钟可步行至市场,10分钟可步行至地铁站,生活十分便利。

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安歆宿舍项目四人间实景图



床位型保租房发展建议


保障性租赁住房是一个复杂的系统性工程,顶层设计的落实需要各地政策的推进。针对现阶段宿舍型保租房在初期探索过程中存在的问题,借鉴国内外支持宿舍型保障性住房发展的实践经验,本文提出以下思考:


1)需求导向制定床位型保租房供应目标。建议高度重视新蓝领群体的住房困难,各地保租房发展分类研究不同关键群体的实际需求,北京上海深圳等超一线城市要通过新建、改建、转化等渠道加大基础性、普惠性、兜底性的床位型保障性租赁住房供给,筑牢住房民生保障底线,让基层人民群众在居住方面有更多的安全感。


2)加快保租房一城一策落地和完善,对既有项目和新项目采取差异化认定,在保证房屋结构安全、消防安全、治安安全的前提下,一事一议加快保租房项目认定,政府加强政策支持引导,充分调动市场主体建设床位型保障性租赁住房的积极性。


3)加大保障性租赁住房财政支持的力度和精准度。目前各类保租房利好政策更多的是利好重资产持有企业,类大多专业化的中资产或轻资产租赁住房运营机构,没有真正享受到政策的精准扶持。建议完善财政奖补资金扶持政策和考核机制,对床位型保租房给予政策倾斜。


4)引导国有企业参与床位型保租房房源供应。充分发挥国资在发展保障性租赁住房中的示范引领和“稳定器”“压舱石”作用,由地方政府部门搭建存量物业交易平台,在符合规划的前提下,支鼓励国有企业、机关、事业单位与专业住房租赁企业开展合作,提供物业资源,积极参与床位型保租房供应的国有企业,统筹兼顾对业绩指标的影响。


国政协委员、中央党校(国家行政学院)马克思主义学院院长张占斌今年全国两会提议,新就业高校毕业生、新蓝领、青年人等是我国城镇化进程中的关键群体,解决好这部分重点人群的居住问题,对于稳定社会就业、推动城市创新发展、扎实推动共同富裕,具有现实意义。2022是见证中国保租房大发展的一年,宿舍型保障性租赁住房正是应对社会深刻变化挑战的一个缩影,需要多方参与、主体贡献更多的智慧与力量促进行业健康发展、为社会的广大劳动者们创造更加幸福美好的租住生活。


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